Aus welchem Land kommen Sie?


Haus der Statistik, Berlin. Pläne für Abriss und Verkauf an Investoren wurden im Jahr 2015 verhindert. Unter dem Motto ZUsammenKUNFT soll auf dem Areal nun in Zukunft bezahlbares Wohnen, sowie Kunst, Kultur, Soziales und Bildung Platz finden © CC

Nicht gedeckelt aber enteignet?

Ende März wurde der Berliner Mietendeckel durch das Bundesverfassungsgericht gekippt – als Antwort darauf reichte heute die Initiative «Deutsche Wohnen & Co enteignen» ein Volksbegehren zur Enteignung der grössten kollektiven Wohnungseigner der Stadt ein. 343.591 Berliner und Berlinerinnen haben das Volksbegehren unterschrieben. Mit dieser bemerkenswerten Summe drückt sich die zunehmende Sorge um bezahlbaren Wohnraum innerhalb der Stadtgrenzen aus. Ein Volksentscheid im September wird nun voraussichtlich zeigen, ob die Strategie von Erfolg gekrönt ist.


Text: Nicole Müller & Martin Kohlberger – 25.6.2021

 Berlin hat einen der am wenigsten regulierten Wohnungsmärkte in Europa. Nach einer Studie von Immoscout aus dem Jahr 2018 wird in Berlin durchschnittlich 46 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete ausgegeben – das wird in Deutschland nur mehr von München überboten. Somit bleibt besonders Geringverdienenden nach Abzug der Mietkosten lediglich ein geringer Teil zum Leben übrig. Der Mietpreis für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern ist in Berlin in den letzten fünf Jahren um 70 Prozent gestiegen.  Gerade für eine soziale Durchmischung in der Stadt sind derartige Zustände gefährlich. Will man Segregation verhindern, muss die Stadt gegensteuern.

 

Krisenbehaftete Geschichte
Die hohen Kosten für Wohnraum kommen nicht von irgendwo. Infolge der neoliberalen Wende und nach der Wiedervereinigung Berlins wurden in den 1990er Jahren zunehmend städtische Liegenschaften verkauft, um damit Kreditschulden zu tilgen oder Geld in die Kassen zu spülen. Neben Wohnungen wurden von Stadt und Bund auch Infrastrukturbauten wie Bahnlinien, Wasserkraftwerke und Flughäfen veräussert. Dies gipfelte mit dem Berliner Bankenskandal im Jahr 2001, durch den der Stadt ein Schaden in Milliardenhöhe entstand, und wiederholte sich mit der Weltfinanzkrise ab 2007. In diesem Zusammenhang fielen innerhalb der letzten 30 Jahre 210.000 Wohnungen in die Hände von Immobilienunternehmen. Während der damalige Verkaufspreis noch 500 Euro pro Quadratmeter betrug, stieg der Marktwert infolge von Bodenpreissteigerungen bis heute auf das Zehnfache. Im selben Zeitraum verdreifachten sich die Mieten, so die Initiative «Deutsche Wohnen & Co enteignen».

 

Gedeckelt und nicht gebremst
«Schützt nicht», quittierte die Linke Berlin die vom Bund im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse – diese verringerte die Preissteigerung zwar, konnte sie aber nicht stoppen. Als Konsequenz wurde im Januar 2020 durch die Rot-Rot-Grüne Regierung der Berliner Mietendeckel verabschiedet, der rückwirkend bis Juni 2019 die Preise eines Fünftels aller Berliner Mietwohnungen absenkte. Die Bundestagsfraktionen von CDU und FDP klagten und die folgende Aufhebung durch das Bundesverfassungsgericht am 29. März spitzte die Situation bekanntlich erneut zu. Das Urteil: lediglich der Bund habe das Recht, einen Mietendeckel einzuführen.
Die Aufhebung brachte etliche Nachzahlungsforderungen mit sich; laut Schätzung des Senats waren rund 40.000 Haushalte hierfür auf finanzielle Hilfe angewiesen. Beispielsweise ergab sich für eine 70 Quadratmeter-Wohnung, die gedeckelt maximal sechs Euro der Quadratmeter kosten durfte, ein Mietpreis von 12,50 €/m² und eine entsprechend hohe Nachzahlung.

 

Richtung Enteignung
Nach der Verkündung des Urteils setzte der zwischenzeitlich unterbundene Preisanstieg wieder ein. Und auch die kürzlich verkündeten Pläne zur Übernahme von Deutsche Wohnen durch den grössten deutschen Immobilieneigentümer Vonovia heizten die Stimmung weiter auf. Durch eine Fusion der beiden Immobilienriesen würden mit 156.000 Wohnungen mehr als ein Zehntel aller Mietwohnungen in Berlin unter einem Dach vereint werden. Damit hätte das Unternehmen laut Kritiker*innen die Möglichkeit, die Mietpreise in der Stadt zu einem Gutteil selbst zu steuern. Bis heute sammelte die breit angelegte Bürger*innenitiative «Deutsche Wohnen & Co enteignen» daher über 300.000 Unterschriften für das gleichnamige Volksbegehren. Laut Antragstext besteht das Ziel der Initiative darin, durch die Enteignung der Grossunternehmen eine Summe von 243.000 und damit ein Sechstel aller Berliner Wohnungen der städtischen Hand zuzuführen, dies zu einem vom Senat zu regelndem Preis unterhalb des Marktwerts.

 

Volksentscheid am 26. September
Zur Finanzierung der Enteignungssumme stellt die Initiative mehrere Modelle vor. Bei einer Quadratmetermiete bis 3,70 € – damit würden auch finanzschwache Haushalte maximal ein Drittel ihres Einkommens für Mietzahlungen aufbringen müssen – ergäbe sich eine zu zahlende Summe von 8 Milliarden Euro. Eine Variante, die sich ausgehend vom ursprünglichen Kaufpreis der Wohnungen an durch Inflation und Renovierungen bedingte Wertsteigerungen anpasst, legt einen Betrag von 18 Milliarden Euro bei einem Quadratmeterpreis von 5,53€ fest. Die berechneten Modelle sehen eine Rückzahlung des Kredits innheralb von 43,5 Jahren vor; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit inbegriffen. Durch Mietgewinne hätte die Stadt anschliessend die Möglichkeit, eigenständig Wohnraum zu errichten. Die Berechnungen des Berliner Senats hingegen belaufen sich auf mindestens 28,8 Milliarden Euro. Dabei werden jedoch sogenannte leistungslose Gewinne durch spekulationsbedingte Preissteigerungen nur bedingt abgezogen.
Ob und welches Modell angewendet wird, zeigt sich erst nach dem Volksentscheid, der für den 26. September angesetzt ist. Doch bereits bis hierhin war es für die Initiative ein weiter Weg, denn anders als in der Schweiz geht einer Abstimmung ein mehrstufiges Verfahren voraus: Schon im April 2018 wurde für das Volksbegehren geworben, das damals mit anfänglich 77.000 Stimmen ein Jahr verzögert vom Berliner Senat für rechtlich zulässig erklärt wurde. Wiederum 175.000 Unterschriften brauchte es danach, um einen bindenden Volksentscheid zu ermöglichen. Die Landeswahlleitung hat nun zwei Wochen Zeit, die Unterschriften nach Gültigkeit zu prüfen.

 

Fäden aufnehmen
Es stellt sich jedoch die Frage, wie sinnvoll es ist, sich auf das Feindbild «grosse Immobilienunternehmen» einzuschiessen. Denn 80 Prozent der gesamten Investitionen auf dem Berliner Immobilienmarkt stammen von kleineren Gruppierungen, sogenannten family offices, die zwischen 10 und 30 Millionen Euro investieren. Letztlich wird mit Volksbegehren und Volksentscheid das Problem also nicht an der Wurzel gepackt; ein Grossteil der Wohnung auf dem Berliner Immobilienmarkt bleiben weiterhin Teil des spekulativen Marktes, trotz Enteignung von Unternehmen wie Akelius, Deutsche Wohnen und Vonovia.
Dennoch besteht nun, durch die Pandemie weiter angeheizt, die Möglichkeit, auf dem Wohnungsmarkt einen Stein ins Rollen zu bringen. Denn im letzten Jahr zeigte sich umsomehr, was fehlende Grünräume, zunehmende Bebauungsdichte und die magere Menge privater Freiräume für die Wohnqualität innerhalb der Städte bedeuten. Freilich kann darüber gestritten werden, welches das passende Werkzeug gegen das Fehlen von günstigem und qualitativ hochwertigem Wohnraum ist. Dennoch – und hier gilt es nun zu hoffen – wäre ein gewonnener Volksentscheid ein Faden, der von einer progressiven Stadtpolitik aufgenommen und weiterverfolgt werden kann.
Ziel sollte es sein, Bodenressourcen, die man im Zuge der neoliberalen Wende sukzessive abgegeben hat, vermehrt zurück in die öffentliche Hand zu bringen, beziehungsweise direkt neue Flächenressourcen zu schaffen. Enteignung ist dabei ein Instrument unter vielen: Die Rede kann zum Beispiel auch von Vorratsflächen, Vorkaufsrecht oder Flächenumwidmung sein. Kommunale Liegenschaften können dann über ein Erbbaurecht rückfinanziert, weitergegeben und beispielsweise durch Genossenschaften mit attraktivem Wohnraum bestückt werden. Oder, ebenfalls eine Möglichkeit: Die Stadt stockt ihren Verwaltungsapparat auf und baut einfach selbst. Das gilt besonders auch für Pachtverträge, die in den nächsten Jahren auslaufen werden.

 

In welcher Stadt wollen wir wohnen?
Liberale Stimmen behaupten gern, ein Eingreifen der Politik in den Wohnungsmarkt unterbinde die freie Zirkulation von Gütern und Kapital und störe dadurch das Wirtschaftswachstum. Dabei stehen oben genannte Szenarien keineswegs einer florierenden Volkswirtschaft im Wege, im Gegenteil: Das Kapital, das nach der Weltfinanzkrise grösstenteils in leistungslose Güter wie Immobilien investiert wurde, könnte stattdessen in produktivere Bereiche fliessen und eine nach der Pandemie gebeutelte Wirtschaft wieder ankurbeln.
Es gilt zu hoffen, dass der Aufschrei der über 300.000 Unterschreibenden nun laut genug ist, um eine Politik, die vor dem Hintergrund einer Wiederwahl in Fünf-Jahres-Zyklen gedacht wird, zum Handeln zu verleiten – selbst wenn der Volksentscheid nicht angenommen würde. Von Beispielen aus den 1970ern weiss man, dass besonders der Begriff der Enteignung einflussreiche Gegenbewegungen auslösen kann und in der Politik daher gerne unter den Teppich gekehrt wird. Und tatsächlich handle es sich bei dem Wort «Enteignung» um den «Kampfbegriff schlechthin», sagt Christian Schöningh, der als Architekt und Teil der Initiative Stadt Neudenken eine Stimme des Diskurses bildet. Kein Wunder also, wenn der Begriff im ersten Moment ein leicht flaues Gefühl in der Magengegend auslösen kann. Betrachtet man das Eigentum jedoch nicht als Sache, sondern als Recht an einer Sache – oder an einem Raum –, das für eine bestimmte Zeit verliehen wird, so erscheint der Begriff deutlich dehnbarer. Das Recht selbst ist durch Rechtsetzung und -sprechung in einem ständigen Wandel begriffen. Somit können auch Eigentumsverhältnisse von Änderungen betroffen sein, Enteignung wäre dabei ein Ausdruck dieser Änderungen.
Letztlich geht es darum, in welcher Stadt wir leben und in welcher wir zukünfig leben wollen. Das Thema berührt Fragen nach Gesellschaft, Wertvorstellungen sowie nach Art und Sinn des Wachstums.

 
Denkansätze, auf denen dieser Beitrag aufbaut, gehen teilweise aus dem Buch Architektur auf gemeinsamen Boden. Positionen und Modelle zur Bodenfrage von Florian Hertweck hervor, das 2020 von Lars Müller Publishers herausgegeben wurde. Das Buch ist als Debattenbeitrag konzipiert und eröffnet dem Leser die Möglichkeit, eine eigenständige Haltung zu entwickeln.

 

> Weltweit wird die Architektur zum Player von Infrastrukturprojekten und Spekulation. In der Ausgabe archithese 3.2020 Geopolitik gehen wir dem auf den Grund.

> archithese widmete mit 4.2014 Empire State of Real Estate eine ganze Ausgabe der Diskussion um den Immobilienmarkt.

> Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist in ganz Deutschland ein Problem. Die Konferenz Architecture Matters machte sich diesen im Jahr 2018 zum Thema.

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